¿Cuenta el alquiler para tu hipoteca? Lo que cambió entre 2026 y 2026

Historial de alquiler y calificación hipotecaria: la respuesta corta

Sí, pagar el alquiler a tiempo puede ayudarte a calificar para una hipoteca, pero no es el resultado de una regla nueva en 2026. El historial de alquiler entró en la evaluación de Fannie Mae en 2021, la FHA abrió una vía para compradores primerizos en 2022, y el anuncio del 22 de abril de 2026 trató sobre qué modelos de puntaje de crédito pueden usar los prestamistas. A continuación presentamos los pasos en orden para que veas cuáles te aplican.

El cambio de 2021: Fannie Mae empieza a mirar el alquiler

El 11 de agosto de 2021, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) anunció que Fannie Mae consideraría el historial de pagos de alquiler en su evaluación de riesgo. La directora interina Sandra L. Thompson explicó el motivo con sencillez: "For many households, rent is the single largest monthly expense." (Para muchos hogares, el alquiler es el mayor gasto mensual). El anuncio indicó que esta función no agrega carga adicional para prestatarios ni prestamistas.

Cómo encuentra los pagos Desktop Underwriter

El mecanismo no es un informe de crédito. Según (https://www.scotsmanguide.com/news/fannie-mae-to-factor-in-rental-payment-history-in-underwriting-decisions/), el sistema Desktop Underwriter (DU) de Fannie Mae comenzó a identificar automáticamente los pagos de alquiler recurrentes en los datos del estado de cuenta bancario del solicitante el 18 de septiembre de 2021. El prestamista usa datos bancarios que el solicitante ya comparte, y necesita el permiso del solicitante.

Dos detalles importan si tu historial de alquiler no es perfecto:

• Solo se usan los datos de pagos de alquiler consistentes para mejorar la elegibilidad.
• Los pagos de alquiler omitidos o inconsistentes que aparezcan en los datos bancarios no perjudicarán la capacidad del prestatario para calificar.

Piénsalo como una ayuda de un solo sentido. Un buen historial puede sumar a tu expediente, y la vía de datos bancarios no está pensada para restarte. Un pago atrasado que un propietario o una agencia de cobranza ya reportó a una oficina de crédito es otra cosa, y eso es una cuestión del informe de crédito, no de DU.

Fannie Mae también puso una cifra al beneficio. Indicó que el 17% de los solicitantes recientes que no habían sido dueños de una vivienda en los últimos tres años, y que no recibieron una recomendación favorable de DU, habrían sido aprobados si se hubiera considerado su historial de alquiler.

La FHA en 2022 y la orden de la FHFA de 2025

El siguiente paso vino de la Administración Federal de Vivienda (FHA). (https://foxbusiness.com/lifestyle/rent-payments-could-help-americans-qualify-mortgage-fhfa-says) que en 2022 la FHA comenzó a permitir que los compradores primerizos usaran un historial positivo de pagos de alquiler para calificar para hipotecas aseguradas por la FHA.

En julio de 2025, según el mismo reporte, el director de la FHFA, Bill Pulte, emitió una orden que permite que el historial de pagos de alquiler ayude a las personas a calificar para una hipoteca. Escribió en X que "credit history will no longer just include credit cards and loans." (el historial de crédito ya no incluirá solo tarjetas y préstamos). Trata este punto con cuidado. La cobertura no dio fecha de entrada en vigor, ni cronograma de implementación, ni detalles sobre si la orden alcanza más allá de los compradores primerizos. No encontramos esos detalles en las fuentes que revisamos, así que no vamos a adivinarlos. Pregunta a tu prestamista cómo se aplica hoy.

El mismo artículo explica por qué la idea gana fuerza. Los puntajes FICO históricamente no consideraban los pagos de alquiler, mientras que VantageScore usa el alquiler como una variable. Para quien tiene poca deuda, por ejemplo sin préstamo de auto ni tarjeta de crédito, el alquiler puede ser el registro de pagos puntuales más largo que tiene.

Lo que realmente cambió con el anuncio de abril de 2026

Aquí es donde los titulares se enredan. El 22 de abril de 2026, la FHFA y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) anunciaron en conjunto que Fannie Mae y Freddie Mac aceptarán préstamos evaluados con VantageScore 4.0 y FICO Score 10T, y que la FHA también permitirá esos modelos para la suscripción de préstamos asegurados por la FHA. (https://infobytes.orrick.com/2026-04-24/fannie-mae-freddie-mac-and-fha-announce-new-credit-score-models-accepted-for-mortgage-underwriting/) los describe como los primeros modelos de puntaje nuevos aprobados por las GSE y la FHA en décadas.

El alquiler entra en escena de forma indirecta. Según el anuncio de Fannie Mae, los modelos más recientes incorporan datos adicionales, entre ellos el historial de pagos de alquiler puntuales y datos de crédito con tendencia en el tiempo. El resumen no dice qué modelo usa qué datos, así que no supongas que ambos tratan el alquiler de la misma manera.

Por ahora, el despliegue también es limitado:

• VantageScore 4.0 está disponible de inmediato para prestamistas aprobados mediante un despliegue limitado.
• FICO Score 10T se implementará en una fecha posterior, sin especificar.
• Durante el despliegue limitado, los prestamistas aprobados pueden elegir entre VantageScore 4.0 y Classic FICO mediante un informe de crédito combinado de las tres agencias. Los prestamistas que no participan deben seguir usando Classic FICO.
• No se indicó la fecha de entrada en vigor de los nuevos modelos para la FHA.

Por eso tu prestamista aún podría consultar Classic FICO, que es lo que muchos solicitantes deberían esperar por ahora. Para saber más sobre cómo se están alineando los prestamistas con el modelo nuevo, consulta nuestro artículo sobre la adopción de FICO 10T entre los prestamistas hipotecarios.

Qué pueden hacer ahora los inquilinos

Nada de esto promete que el alquiler suba un puntaje en particular o apruebe un préstamo en particular. Esto es lo práctico:

1. Paga el alquiler desde una cuenta bancaria y mantén la constancia. La vía de DU lee pagos recurrentes de los datos del estado de cuenta bancario, así que un pago estable y rastreable es lo que puede encontrar. El efectivo sin registro no le deja nada que leer.
2. Pregunta directamente a tu prestamista. Consulta si usa la detección de alquiler de DU, si debes ser comprador primerizo y qué modelo de puntaje consultará. Las fuentes que revisamos no detallan una elegibilidad más amplia, así que el prestamista es la autoridad sobre su propio proceso.
3. Revisa tus informes de crédito en busca de anotaciones relacionadas con el alquiler. Si un propietario reportó un pago atrasado o una cuenta en cobranza que es incorrecta, puedes disputarla bajo la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA). Los datos exactos permanecen, y ninguna empresa puede eliminarlos por ti.
4. Conoce la alternativa. Si tu expediente es escaso, la suscripción manual es otra vía que algunos prestatarios utilizan.
5. Recuerda que los propietarios también miran el crédito. Si todavía buscas dónde vivir, mira qué revisan los propietarios antes de solicitar.

Conclusión

El alquiler cuenta de maneras específicas y limitadas: DU de Fannie Mae desde 2021, compradores primerizos de la FHA desde 2022, una orden de la FHFA de 2025 cuyo alcance sigue sin estar claro, y modelos de puntaje más nuevos que usan el alquiler puntual de maneras que el anuncio no detalló. No cuenta de forma automática, y no borra un expediente débil. Si te preparas para comprar, paga el alquiler desde una cuenta que puedas documentar y pregunta a tu prestamista qué usará. Si lo que te frena es un problema en el informe de crédito, puedes (/#top-companies) para recibir ayuda.

Preguntas frecuentes

¿Fannie Mae y Freddie Mac empezaron a contar el alquiler en abril de 2026?

No. El anuncio de la FHFA y HUD del 22 de abril de 2026 aprobó VantageScore 4.0 y FICO Score 10T. Fannie Mae dijo que los modelos más nuevos usan datos adicionales, como el historial de pagos de alquiler puntuales. El historial de alquiler entró en la evaluación de Fannie Mae en 2021.

¿Un pago de alquiler atrasado perjudicará mi solicitud de hipoteca?

Con la vía de estados de cuenta bancarios de Fannie Mae, los pagos omitidos o inconsistentes que aparezcan en esos datos no perjudicarán la elegibilidad; solo ayudan los pagos consistentes. Un pago atrasado que ya figura en un informe de crédito es un asunto aparte.

¿Tengo que ser comprador primerizo?

El cambio de la FHA de 2022 era para compradores primerizos. La política de Fannie Mae de 2021 estaba dirigida a futuros prestatarios, y las fuentes que revisamos no detallan una elegibilidad más amplia, así que pregunta a tu prestamista.

¿Se usará VantageScore 4.0 o FICO 10T en mi préstamo?

VantageScore 4.0 está en un despliegue limitado con prestamistas aprobados, FICO 10T llegará en una fecha posterior, y los prestamistas que no participan siguen usando Classic FICO.